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日本城镇化率权威发布_城镇化率70%意味着什么(2024年11月精准访谈)

内容来源：兔耳朵在线影院所属栏目：观点更新日期：2024-11-28

日本城镇化率

日本拉爆房价时，城市化进场已经到达了80%，现在接近95%，而中国当下的城市化率只有65%，我们距离95%高度聚集型的城市化还有30%空间。

#金秋动态创作赛# 据东方财富研究中心资讯，华福策略：以邻为鉴，本轮牛市会持续多久？我们通过与日本当年泡沫经济破灭后的各项指标、各项政策的综合对比，我们认为在当前政策环境下，A股市场当前的上涨延续的概率非常高。与日本当年类似，中国也已经在政策端有了非常积极的响应，同时，中国当前的经济增速与日本1990年类似，但远高于1990-2003的平均增速，中国当下的城市化率要低于1990年代的日本，这是有利的方面。当然，中国当前人口开启负增长，这个宏观条件略微弱于日本当年。考虑到当年日本在相似的政策刺激下，指数的四次牛市中，取得了至少34%以上的涨幅，且上涨时间在6个月以上，最长的长达18个月。我们认为A股本轮牛市远未结束，急涨之后有望震荡回调，但整体上涨过程却将延续得比较久。

2002年，为什么巴菲特买入中石油？2002年美元指数大跌15％，人民币兑美升值，2000以后中国加入世贸，中国人均收入上升，中国人口红多，城市化率低！卖出美股，买入中股，大宗商品石油类资产！2008年，巴菲特为什么买入比亚迪？同上，人均年收入超5000美元，人民币兑美元升值！2020年，巴菲特为什么买入日本五大商行？市盈率10倍，净资产收益率10-20％，发行日元债券买入，债券利率0.5％，利息年化以下，90泡沫破裂到2020年经过30年后，日本国内房地产库存供小于求了！所以投资可以加杠杆！

存量房贷利率大调整，房地产见底了吗？今天（12日）一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行陆续发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。北京、上海、深圳三个城市，由于首套房和二套房的贷款利率下限不同，存量房贷利率调整有所不同。在9月24日释放的一揽子金融政策中，房地产政策在其中占据重要位置，如调低存量房贷利率、统一最低房贷首付比例至15％、央行对“收储”的出资比例从60％上升至100％等，意在从需求与供给两端稳定房地产市场。随后，北京、上海、广州、深圳等一线城市迅速响应，降低乃至全面取消购房门槛，调低房贷首付比例下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉《中国新闻周刊》，一线城市的风向标意义不容忽视。相比这些房地产政策，更加引发市场关注的是9月26日中央政治局会议有关房地产市场的表态，“要促进房地产市场止跌回稳”。《中国新闻周刊》专访虞晓芬，解读在决策层已经释放如此明确信号的情况下，未来还将出台哪些房地产政策，房地产行业走出三年“寒冬”的关键是什么。虞晓芬。预期的改善，对于房地产市场有重要意义《中国新闻周刊》：你认为决策层在9月底明确提出房地产市场“止跌回稳”目标的原因是什么？虞晓芬：决策层应该主要基于两方面的因素提出房地产市场“止跌回稳”。首先，从今年1—8月的数据来看，房地产行业的核心指标仍在持续下行。新建商品房成交面积同比下降18％，房地产投资增速为-10.2％。8月，70个大中城市中，68个城市新建商品住房销售价格同比下降，全部城市二手房销售价格同比下降。房地产是国民经济支柱产业，其核心指标持续下行，必然拖累建筑、建材、家装、家具等行业。房地产资产价格下跌，也使得居民、企业财富缩水，同时会集聚金融风险。其次，随着美联储降息，资金外流压力减缓，为政策加码提供了一个比较好的契机。《中国新闻周刊》：你如何评价这一轮房地产政策的力度？虞晓芬：我认为这一轮房地产政策的力度比较大，特别是中央政治局会议提出“止跌回稳”后，市场普遍预期未来会有更大力度的刺激政策出台。当前，预期的改善对于房地产市场乃至整体经济形势都有重要意义。因此这一轮房地产政策的出台，以及决策层有关房地产市场的表态，在激励信心上的作用可能大于具体政策的刺激作用。尽管楼市的反应不及股市迅猛，但是一些开发商反馈的数据显示，“十一”假期成交量同比上涨五成以上，这可能是2022年以来优化房地产政策效果最好的一次。10月5日，湖北武汉市，在三阳广场举行金秋购房节期间，住房“以旧换新”展区受到关注。图/视觉中国《中国新闻周刊》：随着“止跌回稳”目标的提出，你认为未来会不会有更多直接刺激房地产市场的政策推出？虞晓芬：既然房地产市场“止跌回稳”已经作为一项政治任务被提出，后续一定会积极动用政策工具。供求关系是影响价格的重要因素，政策无非在供给、需求两端发力。比如在供给端，中央政治局会议已经提出，商品房建设要严控增量。此前住建部也曾提出以人定房、以房定地，科学确定住房与土地供给，而非根据地方政府财政需要而确定。但是不能将“严控增量”简单地理解为控制数量，同时要优化增量的供给结构，比如增加优质地块供应、鼓励开发商进行第四代住宅等产品创新。另外，也要梳理好商品房与保障房的关系，在供给严重大于需求的市场，政府应该减少保障房建设，更多通过收购，或者给予保障对象货币补贴的方式盘活存量市场。从需求端的角度来看，信贷政策已经基本调整到位，未来除非跟随整体利率进一步下调，否则进一步下降的空间有限，而15％的首付比例放在全球范围来看也处于较低的水平。但是税收政策仍有调整空间，比如在一些高房价地区，居民置换时交易成本非常高。此外，政府提供保障房的方式可以优化，比如以明补的方式补贴购房者，鼓励其到市场购买住房。城中村改造过程中已经有地方政府不再建设安置房，转而进行货币化安置。另外，政府可以考虑将住房公积金的覆盖范围延伸到全体劳动者。这些政策都可以创造一些需求。《中国新闻周刊》：目前市场对于房地产政策的优先级有一些争论，比如有观点认为，相比刺激需求，消化存量，更应该集中力量“保交楼”，你怎么看待不同政策的优先级问题？虞晓芬：几项政策的优先级应该是平等的，因为其相互关联。比如如果无法“保交楼”，肯定会影响购房者切身利益，更会影响准备购房者的信心。而从另一个角度来看，很多“保交楼”项目只销售了部分房源，如果不对需求端进行刺激，导致未能销售的房源迟迟不能出售，开发商面临的债务压力与日俱增。因此刺激需求，加快库存去化，也有利于缓解“保交楼”资金压力，两者相互影响。我认为还是应该多措并举。《中国新闻周刊》：有观点认为，中央政府应该通过发行国债的方式支持“保交楼”，你如何看待这样的建议？虞晓芬：中央政府确实需要加大对于“保交楼”的支持力度，尽管建立了城市房地产融资协调机制，但是商业银行提供融资需要遵循市场规律，导致其向“保交楼”项目提供融资的门槛比较高，依靠商业银行向“保交楼”项目提供融资接近“天花板”。中央政府有必要发挥更加积极的作用，可以动用国债“保交楼”。当然，在将资金注入这些项目后要处理好与已有债务债权的关系，同时对于资金的使用进行严格的封闭管理，特别是需要开发商也承担一定代价。对于已经出让土地的项目“保交楼”，对于恢复市场信心比较关键，同时也能带动建筑、建材等产业。《中国新闻周刊》：一些地方政府“收储”存量商品房似乎并不积极，你认为原因是什么？虞晓芬：“收储”主要受到几个因素的制约。首先，保障性住房以中小户型为主，特别是配租型保障房的面积可能会更小，只有四五十平方米。但是商品房的面积以中大户型为主，与保障性住房的需求难以适配。其次，政府收购配售型保障房的定价是重置价格，按土地划拨成本加建安成本加不高于5％的利润核定，但是如果以这样的价格收储，大部分开发商可能难以接受。而且存量商品房背后往往牵涉复杂的债权关系，一些房产已经被抵押，即使开发商同意政府以较低价格收储，债权人也不一定认同。 8月11日，江苏淮安市清江浦区一楼盘售楼处内展示的沙盘。图/视觉中国房地产市场的需求依然存在《中国新闻周刊》：一些人认为，从人口、城市化进程等维度衡量，当下房地产市场面临结构性需求不足，因此需求难以被“刺激”，你如何看待当下房地产市场的真实需求？虞晓芬：目前房地产市场的需求依然存在。比如“七普”数据显示，居住在没有电梯的公寓的家庭占比58％，并不适应老龄化社会。而且一些老旧公寓的建筑品质、户型已经落伍。再比如大量新市民没有购房，如在杭州，常住人口中租房的比例超过四成。根据粗略测算，今年1—8月新建商品住房成交量约为6亿平方米，如果在剩余的4个月保持类似的成交水平，今年全年成交量约为9亿平方米，相比2021年下降50％。我们可以将中国的情况与韩国、日本对比。1991年，韩国的城镇化率已经达到74.79％，日本城镇化率也达到77.47％。中国去年常住人口的城镇化率不足67％，尚未达到韩国、日本1991年时的水平。从1991年到2007年，韩国每年每千人新建住宅套数是11.35套，日本同期的数字是10.34套，因此中国完全有理由将每年每千人新建住房套数保持在10.5套左右。保守估算，如果我国每年新建住房中七成位于城镇（实际占比高于七成），套均面积110平方米，以14亿人口的体量计算，每年城镇新建住房量在11亿平方米以上，加上商办销售量，扣除保障性住房项目，商品房每年的销售量也会保持在10亿平方米以上。宏观经济形势改善后会改善购房者预期，反之，稳定房地产市场也会为稳定宏观经济做出贡献。图/视觉中国目前房地产市场确实存在“超跌”现象，其中最重要的问题是购房者信心不足，从购买力的角度测算，截至去年年底，居民总体储蓄额达到137万亿元，具备其他国家难以比拟的购买力。因此还是应该增强购房者信心，积极鼓励居民改善居住条件。当然，目前宏观经济形势与房地产市场相互影响，这个循环结需要尽快解开，宏观经济形势改善后肯定会改善购房者预期；反之，也需要稳定房地产市场为稳定宏观经济做出贡献，这也是决策层几次关注房地产形势的原因。《中国新闻周刊》：目前房地产市场持续下行，但是并未像2008年的美国一样演变为系统性金融危机，你认为原因是什么？虞晓芬：中国房地产金融衍生品的发达程度确实不比美国，减少了引发全面金融危机的可能性。美国、日本在房地产泡沫破裂时，个人住房按揭贷款的违约率都曾超过10％，中国没有达到这一水平，但是违约率确实在上升，金融系统无疑存在压力。这也是决策层提出房地产市场“止跌回稳”的关键原因之一。来源：中国新闻周刊

日本房地产自1980年代起，经济攀上高峰，城镇化率广泛普及，房产市场呈现出一片繁荣景象。然而，1990年起，房地产泡沫彻底破裂。下面让我们一同审视日本从1990年至2024年这段时间的房贷利率情况。1990年房贷利率处于最高值，达到8.57%。此后，一路下调，贷款利率持续降低。到了2024年，房贷利率降至0.295%。与此同时，存款利率也同步下调，直至2016年2月，日本存款进入负利率时代，为-0.1%。这对我们而言，无疑是一种启发。

李蓓：中国经济如“青壮年”，市场低估了中央政策潜力与结构性机会 11月28日，在《商业周刊》主办的“The Year Ahead 2025展望峰会”圆桌交流中，半夏投资创始合伙人李蓓分享了对经济、政策和市场的最新观点。以下是她的主要内容总结：中国经济被低估，实际仍处于“青壮年”阶段李蓓认为，把中国当前的经济阶段与90年代的日本相比是不恰当的。她指出，从城镇化率、人均GDP和工业化升级程度等发展经济学指标来看，中国相当于日本70年代的状态，仍有巨大的潜力。相比90年代的日本这个“中老年人”，中国是“青壮年人”，后续潜力和动力更强。她特别提到，中央政府的资源和政策工具被市场低估。例如，中国诚通和中国国新最近获批发行5000亿长期债券，这笔资金可能撬动三倍杠杆，形成1.5万亿的刺激体量。这些市场化的政策工具效率更高，但却被忽视。特朗普政策影响与市场误读对于特朗普政府可能的政策，李蓓指出，市场存在一定误读。她提到，美国财政部长候选人贝森特等人的主张明确反对高赤字和突加关税。她认为，美国可能采取更渐进的关税措施，而非激进方案，这将减少市场的不确定性。她还强调，特朗普更像是一名精明的商人，而非激进的政策推行者，非理性的混乱可能性较低。风险警示：一致预期与利率曲线风险李蓓提醒，市场一致预期可能蕴含黑天鹅风险。当前，投资者普遍对中国经济低迷和低利率环境毫无警觉，配置了大量超长期国债。若明年经济好转或通胀抬头，中国的利率曲线可能陡峭化，隐含较大利率风险，这可能引发类似硅谷银行的金融事件。推荐港股通央企红利ETF 李蓓强烈推荐投资港股通央企红利ETF。她指出，这一ETF估值极低，具备“6倍PE、0.6倍PB、6%分红率”的特点，远优于国内主流指数如沪深300。成分股均为央企，在未来中央政府加杠杆的背景下，增长潜力显著。此外，该ETF既具备进攻性，也具备防御性，是当前性价比最高的投资选择之一。展望2025年：市场机会将是结构性的李蓓认为，明年的中国市场整体表现可能好于今年，但机会将更多集中在结构性领域。她预计，美国市场热潮可能退却，尤其是AI驱动的增长势头会钝化。相比之下，海外投资者对中国资产的低配状态，以及可能的经济复苏，将吸引资本回流，从而推动市场估值提升。总结来说，李蓓对中国经济和市场持乐观态度。她强调，当前需要保持耐心，相信市场的长期潜力，并等待积极因素逐步显现。

【「李蓓不认同把中国比作90年代日本」】她谈到现在很多人把中国比喻成当年的日本，但她不认同这种观点。“90年代的日本，他是一个中老年人，而中国现在是一个青壮年人”她说。用经济数据证明：比如说我们的城镇化率现在其实才60多，日本那个时候应该是80以上；我国人均GDP是一万多美金，日本那个时候其实是跟美国已经差不多了；再比如我们的工业化的升级的程度大概相当于70年代的日本。二马点评：李蓓说的挺好的。我的年龄比李超人小几十岁，资产还不低人家一天的收入。我的空间非常大。不说了，明天多搬一倍的砖，争取早日超过李超人。仰天大笑出门去，我辈岂是蓬蒿人。

实时播报：【李蓓不认同把中国比作90年代日本：“日本那时是一个中老年人，而中国现在是一个青壮年人”】2024年11月28日到29日，由《商业周刊》主办的“The Year Ahead 2025展望峰会”在上海举办。上海半夏投资管理中心创始合伙人李蓓谈到现在很多人把中国比喻成当年的日本，但她不认同这种观点。“90年代的日本，他是一个中老年人，而中国现在是一个青壮年人”她说。用经济数据证明：比如说我们的城镇化率现在其实才60多，日本那个时候应该是80以上；我国人均GDP是一万多美金，日本那个时候其实是跟美国已经差不多了；再比如我们的工业化的升级的程度大概相当于70年代的日本。“我们是在中青年时期遇到的挫折而不是中老年时期，就体现了我国其实非常有潜力”她说。（睿见Economy）

从识字率看文明的差距 1900年左右各国识字率、城镇化率、预期寿命。欧洲国家‌：1900年，欧洲国家的平均识字率为77%。 ‌‌法国‌：1900年，法国的识字率为80%。 ‌‌英国‌：1900年，英国的识字率为90%。 ‌‌日本‌：1900年，日本的识字率为95%，并且正式普及了4年制的免费义务教育，之后又延长为6年制。各国识字率的变化趋势和背景信息在1870年到1900年间，‌德国的文盲率从2%降低到0%，‌意大利的文盲率从59%降到33%。1900年，日本正式普及4年制的免费义务教育，之后又延长为6年制。此外，书籍的普及在15世纪下半叶使欧洲的识字率翻了一番，到1600年，‌北欧的识字率飙升至50%，到1900年，识字率继续上升至90%左右。

只有脱胎换骨，才能换来新生当然，我们也能够理解，很多人拼尽全力，一辈子也只能住得起保障房，保障房的初衷，也是解决中低收入群体的住房需求，出发点都是好的，但我们更鼓励，有志气的年轻人，通过自己努力，拥有更好的居住条件。好日子都是自己奋斗出来的，不要躺平，想着有免费的房子住，即便是保障房，也是需要你掏钱的。说一句扎心的话！只要你认为自己现在过得不好，你就要承认，过去十几年的认知绝大部分都是错的！你过去十几年的努力，方向基本错了，你要进行深刻反思，如何反思呢？夜晚，在被窝里面，狠狠抽自己大嘴巴子，说自己很蠢！没错，承认自己错了很简单，但抽自己大嘴巴子，说自己蠢，很少有人能够做到，如果你不痛，如何改掉之前的认知和习惯呢？你只有让自己足够痛，你才会想去改变，记住，这种改变不是三两天时间，而是狠下心，脱胎换骨那种改变。没办法，人也是动物，想想动物是如何进化的？不就是主动把自己的皮撕下来，把自己旧牙齿一颗颗拔下来，只有这样，你才能孕育出高认知，获得一个崭新的自己！只有脱胎换骨，你才能看到金钱和机会，你的眼里才有光！我们跟1991年的日本，完全没有可比性关于楼市，这几天网上流传一个说法，就是把中国楼市比喻成1991年的日本，未来几年如果经济发展不好，我们就会迎来消失的三十年！这个观点，显然是不对的，表面上看，我们现在跟1991年的日本有些相似，楼市和股市处于大跌，债务压力巨大，同样还面临美国的打压。但我们仔细来分析，其实我们跟1991年的日本，完全没有可比性！ 1，首先发展阶段不一样，当时日本的人均GDP已经超过3万美元，比美国还要高，而我们现在人均GDP才1.3万美元，不到美国的六分之一，我们距离最高峰，还有很长的路要走。 2，其次，城市化率也不同，我们现在的城镇化率是66%，而日本当时已经达到80%了，这意味着什么？即使当年美国不打压日本，其实日本的经济增速也会因为城镇化率达到瓶颈而趋向于零，甚至出现负增长。就好像一个学生，数学已经打149分了，他下次考试，最好的成绩，也就是满分150分，但更多可能性，下次只有149分或者更低分数。我们现在距离城镇化顶峰，最少还有15年的路要走，很多楼市空军说，未来房价会出现白菜价，这句话明显是误导大家；我国房价趋势，一定是分化的，中小城市、偏远城市，因为产业和人口不断外流，所以房价会一蹶不振，而一线城市和强二线城市，位置好、产品好的房子，一定还有大幅的增长空间。如果你连这一点都不相信了，那就是不相信我们的国运了，如果一个人连国运都不相信了，他的人生还有什么意义呢？ 3，当前我们跟1991年的日本，各项基础设施配套，完全不在一个层面上；虽然我们的高铁、地铁、城际铁路、高速公路、机场网络，都非常完善了，但是跟日本的密度，还有很大的距离；我们还需要建大量的高铁、地铁、城际铁路，我们的城市群发展水平，跟日本还有很大距离，我们大城市的医院、学校、桥梁、商业中心还远远不够。深圳每年都要新建1所大学、1座三甲医院、5所高中、20所小学、每年新开工建设的商场，就超过10个，目前全市已经有200个商业综合体，未来10年，要达到300个，2050年要达到600个。 4，当前我们的产业发展基础，跟1991年的日本完全不同，我们当前的工业体系、高科技发展水平，刚刚才建立起自己的竞争优势，但跟美国，还是有很大距离，我们还在爬坡阶段，远远还没有到顶，怎么可能会出现消失的三十年呢？除此之外，当前的产业转移程度，跟1991年的日本也不同，日本早在1991年就把大量产业、资本投往海外；而我们中国企业，目前才刚刚走出去，只能说，相当于日本1978-1980年的水平，我们出海之路，最好还有10年时间，才会走向成熟。 5，市场规模也不同，日本只有1亿多人口，37万平方公里的面积，人口和面积，相当于川渝地区的体量，注定了日本的国内市场规模有限，很多产业没办法在国内开展，更不存在内循环这一说法；而中国不一样，我们有庞大的人口规模，庞大的产业基础，庞大的基础设施配套、不管是内循环，还是外循环，一带一路，我们还有很大的发展空间。 6，国防军事水平不一样，日本是战败国，只有自卫队，其国防是在美国驻军下建立的，武器装备都很有限；而我们有055大驱、有航母电磁弹射、有高超音速导弹、有隐形飞机、有世界上最先进的电子激光雷达技术，我们很多军事技术，都是世界级领先的；前不久，美军在菲律宾跟我们来了一场电子战，结果美军输了，灰溜溜夹着尾巴跑了，未来十年内，美军都不敢来犯！总之，我们现在遇到的各种发展问题，其实都会依靠发展来解决，短期内，大家日子确实不太好过；过去四年，国外是高通胀，工资涨、物价涨、股市涨、楼市涨，而国内是通缩，低工资、大裁员、股市跌、楼市跌，但随着9月份，美国进入降息通道，中国也会进入一个货币宽松政策，我们也开始会进入到一个通胀的时代，物价会涨、工资也会涨、楼市涨、股市跟着涨。对此，我有一个预判：未来4年，核心城市、优质地段，高产品力的房子，有可能会翻2-3倍！当然，非核心城市，非核心地段，非好产品，价格可能继续横盘，或者微涨、微跌，都有可能！

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